Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

Содержание

Как снизить арендную плату за землю? -Статьи

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

Как снизить арендную плату за землю?

В Челябинской области размер арендной платы для большинства земельных участков устанавливается в соответствии с Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» №1134 от 24 апреля 2008 года.

Примечание: Большая часть земельных участков относится именно к неразграниченной государственной собственности (а вовсе не к муниципальной собственности, как многие ошибочно полагают). Орган местного самоуправления, указанный в договоре аренды в качестве арендодателя, является лишь распорядителем таких земель.

В п.1 ст.

1 вышеуказанного Закона размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:Ап – размер арендной платы;Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Таким образом, на размер арендной платы реально влияют следующие показатели: кадастровая стоимость, ставка арендной платы и коэффициенты К1, К2 и К3.

Самым распространенным и излюбленным среди юристов является такой способ уменьшения арендной платы, как снижение кадастровой стоимости. Но сегодня мне бы хотелось рассмотреть другую возможность – изменение коэффициентов, которые применяются для расчетах арендной платы конкретного земельного участка.

Коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы

Нетрудно понять, что изменить коэффициент К2 практически невозможно, так как он устанавливается по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,5 до 10 в зависимости от территориального расположения земельного участка в границах соответствующего городского округа, муниципального района (Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.). Другими словами, если ваш земельный участок находиться в определенной зоне, коэффициент для которой прямо установлен, то переместить его в другую зону не получится.

По-другому обстоят дела с коэффициентом К1 и К3.
Рассмотрим сначала коэффициент К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке).

В соответствии с вышеуказанным законом значения данного коэффициента могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах от 0,1 до 20, с учетом вида деятельности, который осуществляет арендатор на арендуемом земельном участке.

Для города Челябинска этот коэффициент установлен Решением Челябинской городской думы от 24.07.2008 №32/7.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, который и осуществляет расчет арендной платы в каждом конкретном случае, как правило, применяет значение этого коэффициента на свое усмотрение, условно предполагая какой же вид деятельности может осуществлять арендатор на арендуемом земельном участке. Сложность состоит в том, что Комитет не имеет права запрашивать у арендатора, документы, свидетельствующие о том, какой вид деятельности он будет осуществлять, и устанавливает коэффициент практически наугад и, разумеется, применяет при расчете арендной платы более высокое значение коэффициента.

Пример:

В графе кадастрового паспорта Арендатора «разрешенное использование» указана «эксплуатация полуразрушенного нежилого здания».

Комитет необоснованно считает, что Арендатор на таком земельном участке может осуществлять только деятельность по реконструкции объекта и применяет довольно высокое значение коэффициента К1 – деятельность в области строительства (1,053).

Однако, Арендатор земельного участка строительство не ведет, таким образом, обоснованность применения указанного коэффициента вызывает серьезные вопросы.

Предположим, Арендатор осуществляет деятельность по организации спортивной площадки или полосы препятствий, что вполне подпадает под деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, где коэффициент составляет – 0,839, или деятельность развлекательных и досуговых комплексов, где коэффициент значительно ниже – 0,396. Таким образом, на мой взгляд, арендатор в этой ситуации может претендовать на изменение значения такого коэффициента.

Рассмотрим теперь коэффициент К3.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям также, не проверяя фактические обстоятельства, применяет более высокие значения коэффициента. Например, в соответствии п.11 ст.

1 Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.

для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1, однако, если предприниматель подпадает под категорию среднего и малого предпринимательства, то следует применять значение коэффициента в размере 0,9.

С 01 августа 2021 года в открытом доступе начал функционировать интернет ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (https://rmsp.nalog.ru/), что существенно облегчает задачу и Арендодателя и Арендатора в процессе доказывания того факта, является ли Арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства. 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям сопротивляется таким изменениям, начинает тянуть время, требовать документы, которые не предусмотрены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 1 от 12 января 2015 года, чинить другие препятствия, однако, по моему мнению, есть пути выхода из сложившейся ситуации.

Как поступить?

Прежде всего, если вы не согласны с расчетом арендной платы, следует направить протокол разногласий в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с указанием значений коэффициентов, которые вы требуете применить в расчете арендной платы за пользование земельным участком. Если орган власти вам и в этом случае ничего не отвечает, то данный спор следует передавать в суд.

На основании п. 2 ст.

445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) — в нашем случае, для администрации, – и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона (администрация) обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону (Вас) о принятии договора в Вашей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении администрацией протокола разногласий либо неполучении Вами извещения о результатах рассмотрения протокола в указанный срок Вы вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. И тогда спорное условие о выборе коэффициента будет устанавливать суд (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Материал подготовила Окольнишникова Ольга

Источник: https://www.cab74.ru/articles/1324/

Как законно не платить за аренду во время эпидемии

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Если поставка товара сорвалась из-за наводнения, это форс-мажор.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

  1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
  2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законах нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика. К форс-мажорам относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • войны;
  • крупные забастовки;
  • эпидемии.

Скорее всего, это понятие так и расшифровано в вашем договоре. Во время эпидемии коронавируса вы сможете воспользоваться этим пунктом.

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Если введут карантин

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

О договорах аренды в ст. 606 и 611 ГК РФ

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

Сергей Коваль, адвокат:

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Если порекомендуют не работать

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Как снизить аренду в три раза

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу.

Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует.

Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

  1. В любом договоре есть пункт про форс-мажор. Эпидемии относятся к форс-мажорам.
  2. Если в России введут строгий карантин, есть шанс избежать ответственности за неуплату аренды. Важно сразу после объявления карантина направить арендодателю уведомление.
  3. Если власти лишь порекомендуют избегать массовых скоплений людей, это нельзя считать форс-мажором, даже если ваша выручка упадёт в разы. Но в этом случае можно направить владельцу помещения уведомление о снижении платы за аренду. Если договориться не удалось, можно попробовать снизить цену через суд.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите 111 Ctrl+Enter.

5 марта 2021

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-zakonno-ne-platit-za-arendu-vo-vremya-epidemii/

Снижение арендной ставки земельного участка (ЗУ)

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

На территории РФ земля или построенные на ней здания подлежат налогообложению в соответствии с нормами действующего земельного законодательства. Виды и размер платежей определяются федеральными и региональными законами, постановлением Правительства страны от 16.07.2009 г.

N 582 «О принципах определения арендной платы» и другими нормативными документами. Оптимизация земельных платежей для многих землепользователей является весьма актуальной проблемой. Юристы нашей компании, имеющие большой опыт ведения подобных дел, помогут успешно справиться с ней.

Факторы, влияющие на начисления земельных платежей

Они включают в себя земельный налог (для собственников земельного участка) и арендную плату (для арендаторов). На их размер оказывает влияние:

  1. Кадастровая цена земли.
  2. Корректирующий коэффициент.

Виды и применение повышающих (понижающих) коэффициентов при определении суммы налогов предусматриваются НК РФ. Они учитывают, для какой цели арендуется участок, особенности его расположения, др. Ставка аренды земельного участка устанавливается органами местного самоуправления в каждом отдельном случае и зависит от многих составляющих:

  • категории земель;
  • прогнозируемой доходности надела;
  • экономической целесообразности использования;
  • вида использования, др.

Базовые ставки аренды зафиксированы в НК РФ. Размеры ставок, действующие на территории каждого конкретного субъекта РФ, утверждаются правовыми актами региональных властей.

При оформлении договора аренды, необходимо обратить внимание, какой корректирующий коэффициент указан в нем. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям при выполнении расчетов арендных платежей может не всегда правильно определить вид предполагаемой деятельности арендатора.

Если он не соглашается с выводами Комитета, необходимо в его адрес отправить протокол разногласий. В этом документе обоснованно излагаются сведения о коэффициентах. При отсутствии ответа арендатору дело направляется в судебные органы.

При заключении договора аренды земли, условиями которого предполагается, что арендная плата зависит от кадастровой стоимости, оговаривается возможность в одностороннем порядке корректировки платежей органами исполнительной власти.

Также иногда в органах Госреестра могут отсутствовать сведения о правах на земельные участки. Тогда их приходится подтверждать документами, которые предоставляют органы местного самоуправления. Существует множество иных нюансов, с которыми вас ознакомят наши консультанты.

Нюансы минимизации земельных платежей

Снижение арендной ставки возможно при уменьшении кадастровой стоимости или изменении корректирующих коэффициентов.

Во многих случаях она бывает намного завышена по сравнению с фактической рыночной ценой участка. Кадастровая оценка выполняется каждых 5 лет или при необходимости чаще.

Законом предусмотрена возможность выполнения процедуры, предполагающей оспаривание кадастровой стоимости.

Основанием для обращения может являться выявление недостоверных данных об арендуемом объекте недвижимости, от которых может зависеть значение корректирующих коэффициентов.

Комиссия может дополнительно потребовать предоставления различных документов, не предусмотренных Приказом №1 от 12.01.15 г. Министерства экономического развития РФ. Возможно затягивание по срокам рассмотрения дела.

Больше шансов положительно решить вопрос существует при обращении в суд и участии в судебных заседаниях опытных юристов.

Этапы минимизации кадастровой стоимости

задача – приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной ценой. Согласно требованиям законодательства РФ она может быть решена одним из двух способов: в административном или судебном порядке. В первом случае с заявлением установленной формы собственнику земли следует обратиться в специальную Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Следует учесть, что для такого обращения основанием является отчет, в котором отражена рыночная стоимость земли. Для этого выполняется ее независимая оценка. Сроки рассмотрения заявления – один месяц от даты поступления заявления. Оспорить принятое решение можно при обращении в арбитражный суд.

Самостоятельно добиться минимизации арендной платы зачастую бывает очень сложно. Необходимо собрать большое количество различных документов, а также неоднократно участвовать в судебных заседаниях.

Юридические разбирательства требуют участия опытных юристов. Существуют разные методы решения этой проблемы.

Наши специалисты, в совершенстве знающие нюансы действующего земельного законодательства и ознакомленные с многочисленными изменениями нормативной базы, смогут добиться снижения арендной ставки.

Источник: https://Urdis.ru/snizhenie-arendnoj-stavki-zemelnogo-uchastka

Как написать письмо арендодателю о снижении арендной платы и законные варианты уменьшения

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

Основа успешного бизнеса – контроль над расходами и экономия собственных средств. Высокие затраты снижают рентабельность, уменьшают оборотный капитал и прибыль.

Значительный удельный вес имеют постоянные издержки, которые нужно оплачивать независимо от выпуска продукции и объема продаж: аренда, коммунальные платежи, заработная плата. Эффективный менеджер использует все возможные средства для уменьшения таких расходов.

Как снизить арендную плату за помещение – серьезный и непростой вопрос, особенно для начинающего бизнесмена.

Законодательство о снижении арендной платы

Потребовать снижения ставки арендной платы можно на основании Гражданского Кодекса РФ. Сделать это допустимо в следующих ситуациях:

  1. Если в процессе эксплуатации арендуемого помещения выявились недостатки, препятствующие полному или частичному использованию его по назначению (ст.612 ГК РФ);
  2. Если во время заключения договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст.613 ГК РФ);
  3. Если условия использования арендованного помещения существенно ухудшились по независящим от нанимателя причинам (стихийные бедствия, военные действия и пр.) (ст.614 ГК РФ).

Для решения вопроса о пересмотре арендной ставки важно понимать, какие условия должны быть соблюдены. Ст.614 ГК РФ утверждает, что изменение размера оплаты возможно в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.

Однако в материалах пленума ВАС №73 от 17.11.2011г. говорится, что эта норма является диспозитивной и допускается ее корректировка по соглашению сторон.

Это означает, что, если обе стороны договора обоюдно приняли решение о снижении арендной платы, разрешено сделать это в любое время.

Обращение к арендодателю о пересмотре ставки

Описанные выше обстоятельства, влияющие на размер арендной ставки, встречаются не так часто. Нужно искать способы договориться с арендодателем.  Прежде, чем обратиться к нему с заявлением о снижении арендной платы, необходимо провести серьезную подготовительную работу:

  • Определить желаемую величину снижения ставки. Для этого требуется, проанализировав свои экономические показатели, решить, какой размер скидки даст возможность работать без убытков, развивать бизнес;
  • Изучить другие варианты аренды в ближайшем районе, прочитать объявления в интернете, позвонить арендодателям, расспросить о возможных скидках. Задача для бизнесмена – узнать, на какую ставку он сможет рассчитывать, если захочет поменять помещение;
  • Подготовить информацию о востребованности занимаемых площадей в этом районе. Узнать о том, сколько времени обычно нужно хозяевам похожих объектов, чтобы найти арендаторов. Поинтересоваться у владельцев подобного бизнеса, насколько их привлекла бы аренда его магазина, цеха или склада. Цель в этом случае – доказать владельцу, что, если арендатор из-за высокой платы съедет из помещения, сдать его новым нанимателям будет не так просто.
  • Подготовить обзор основных показателей своего предприятия: объем затрат, выручка, уровень рентабельности. Нужно убедить арендодателя в том, что снижение платы является жизненно важным для сохранения бизнеса.

Снижение ставки в период кризиса

Можно попросить владельца помещения снизить арендную плату в связи со сложной экономической ситуацией. В этом случае нужно подготовить аргументированные данные о падении курса рубля, росте цен на сырье услуги, снижении продаж. Уместно будет упомянуть о снижении спроса на аренду производственных и торговых площадей.

Во время разговора с арендодателем бизнесмен-арендатор должен быть настроен решительно, продемонстрировать намерение освободить помещение в случае отказа.

 Помимо заявления по снижению арендной платы, нужно подготовить письмо-уведомление о расторжении договора аренды.

Осознание реальной угрозы потери нанимателя, возможно, подвигнет владельца помещения подписать доп.соглашение на снижение арендной платы.

Уменьшение арендной платы за счет сокращения занимаемой площади

Если для торгового бизнесазанимаемое помещение великовато, можно обратиться к арендодателю с просьбой о разделении площади на несколько точек. Для этого придется переоформить договор, добавить к нему копии кадастрового плана с разметкой арендуемых участков, но подобное разграничение может принести выгоду и арендодателю.

В случае отказа владельца от официального раздела помещения и наличия надежного партнера, готового к совместной торговле, можно заключить договор простого товарищества. Эти отношения регламентируются статьей 1041 ГК РФ. В таком случае владелец одной торговой точки остается арендатором, а порядок возмещения ему части оплаты хозяином второй точки оговаривается в договоре товарищества.

На период временных трудностей, когда бизнес не идет, но есть перспективы наладить дело    и помещение терять жалко, его можно сдать временно субарендатору. Если в договоре аренды такая возможность не предусмотрена, закон разрешает это сделать на основании письменного согласия владельца помещения.

Снижение расходов на аренду на этапе заключения договора

Гораздо больше возможностей снизить первоначально предлагаемый размер арендной платы на этапе подбора помещения для бизнеса. Начинающий предприниматель может обратить внимание на пустующие или простаивающие площади.

Возможно, хозяева согласятся сдать их по очень привлекательной цене, чтобы не платить за коммунальные услуги, охрану. Если требуется ремонт, его можно взять на себя арендатору в счет оплаты.

Стоит сделать тщательный анализ всех плюсов и минусов такого варианта, на начальном этапе становления бизнеса он может оказаться весьма выгодным.

Еще одна возможность «бесплатной» аренды подходит для сферы услуг. Можно заключить договор о найме помещения, например, для салона красоты, на территории крупного отеля или спортивного клуба.

Заменой арендной платы может стать приоритетное обслуживание или специальные цены для гостей отеля или обладателя клубной карты.

Для арендодателя выигрыш в том, что он получает для своих клиентов дополнительный сервис.

Общаясь с владельцами сдаваемых площадей, стоит внимательно расспрашивать о требованиях, которые они предъявляют к будущим арендаторам и чего от них ожидают. Вполне возможно, что не менее размера ставки их волнуют другие факторы:

  • Длительность срока аренды;
  • Своевременная оплата;
  • Выполнение работ по текущему ремонту помещения силами арендатора;
  • Возможность предварительной оплаты, например, на квартал вперед;
  • Предоставление помещения без мебели и офисной техники.

Казалось бы, не слишком значительные условия, но благодаря включению их в договор, можно существенно снизить арендную ставку.

Как выгодно арендовать место в торговом центре

Многие бизнесмены, занимающиеся розничной торговлей, сталкиваются с поиском места в крупных центрах. Любой владелец такого объекта имеет гибкую систему ставок для своих арендаторов, начинающему торговцу скорее всего предложат максимальную. Снизить ее трудно, но возможно. Для этого нужно сделать следующие шаги:

  1. Правильно выбрать торговый центр. Изучив сферу деятельности всех магазинов, определить, сумеет ли новая точка органично вписаться в их перечень. Короче, прийти нужно в тот центр, где ждут именно такой магазин.
  2. Бизнесмен должен убедить арендодателя в том, что он продает только качественные товары и его магазин соответствует высоким стандартам обслуживания клиентов. Можно провести презентацию, показать товар, рассказать о себе.
  3. Нужно разработать бизнес-план именно под этот торговый центр. Продуманный и грамотно составленный, он убедит владельца в серьезности намерений претендента на аренду.

Эти шаги позволят получить пусть не минимальную, но приемлемую арендную плату.

Установленную владельцем центра ставку можно попытаться снизить через некоторое время после заключения договора. В заявлении на снижение арендной платы в торговом центре нужно убедить арендодателя, что существующая ставка не позволяет работать с прибылью.

Можно привести данные о среднем чеке, количестве покупателей, доле арендной платы в выручке. Если получен отказ в снижении арендной платы, можно попросить об изменении условий договора. Например, установить в качестве оплаты отчисление определенного процента от торгового оборота.

Убедить арендодателя сможет грамотно составленный бизнес-план и аргументированный расчет предполагаемых доходов.

В процессе оптимизации затрат остановки быть не должно. Получив отказ снизить ставку, нужно разрабатывать дальнейший план действий, искать общий язык с арендодателем и изучать возможные более выгодные предложения в своем районе.

Изменение экономической ситуации в стране, снижение спроса на нежилые помещения, частые отключения электроэнергии в районе, где находится бизнес – все это может стать поводом для обращения с заявлением о снижении арендной платы.

Посмотреть вариант составления и скачать образец письма.

Образец заявления о снижении арендной платы

Заявление на снижение арендной платы

Между ____________________ и _________________ заключен договор аренды нежилого помещения № __________, расположенного по адресу:_____________________________________________________________________________. По указанному адресу в помещении организованна деятельность магазина __________________.

За время сотрудничества между ____________________ и ____________________ сложились эффективные деловые взаимоотношения, основанные на принципах взаимовыгодного партнерства и добросовестного исполнения принятых на себя обязательств. Мы высоко ценим и выражаем надежду на их дальнейшее развитие.

Успех отдельно взятой компании всегда тесно связан с экономической ситуацией в стране. Наш с Вами бизнес напрямую зависит от настроения населения и покупательской активности.

За последнее время уверенность в будущем жителей нашей страны была подорвана рядом негативных факторов: санкции, ускорившие инфляцию, стремительный рост курса доллара; падение цен на нефть.

Это привело к снижению спроса на товары и услуги и различных отраслях бизнеса.

Мы со своей прилагаем максимум усилий для поддержания оборотов на планируемом уровне. Для повышения интереса к нашим магазинам, мы активно проводим разнообразные маркетинговые мероприятия: масштабная рекламная компания на федеральных каналах ТВ, различные акции, в том числе с розыгрышем призов среди покупателей.

Из-за стремительного ростра курса доллара, кампания несет убытки сразу в нескольких направлениях: при закупке товара у поставщиков и при выполнении обязательств по валютным договорам.

Сегодня усилия сотрудником компании направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение прибыли.

Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановки потока арендных платежей, вынуждены сообщить, что наши дальнейшие арендные отношения возможны лишь при установлении суммы арендной платы в размере __________________________________________________________________.

Мы понимаем, что Вы тоже несете различные расходы, связанные с содержанием имущества, которые имеют тенденцию только увеличению, но все же, уверены, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, мы найдем оптимальное для обоих сторон коммерческое решение.

В свою очередь гарантируем, что ______________ будет продолжать применять все возможные меры для улучшения финансовых показателей магазина.

О принятом Вами решении по данному вопросу просим сообщить нам в течении 3 (трех календарных) дней со дня получения настоящего письма.

Наша компания, в свою очередь, искренне надеемся, что мы продолжим нашу совместную работу, которая, несомненно, принесет положительные плоды.

С уважением,

Генеральный директор

Источник: https://arendaexpert.ru/varianty-snizhenie-arendnoj-platy/

Арендная плата за землю: договор, сроки и коэффициенты расчета стоимости аренды, правила определения платы

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

  •    Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.
  •    Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.

  1. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  2. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  3. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством.

Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

ВНИМАНИЕ:

Источник: https://vzelenke.ru/sovety-i-rekomendatsii/kakova-stoimost-arendnoj-platy-za-zemlyu.html

Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли. Возмещение убытков через суд

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

К чему может привести аренда муниципальной земли без соблюдения условий осуществления сделок с такой категорией земель арендодателем в лице муниципалитета? Рассмотрим на примере судебного разбирательства № А82-8470/2021 по иску компании «Единство» к администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области.

Общество арендовало у ответчика земельный участок, понесло при этом определенные расходы. Договор аренды был признан судом недействительным, и общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ответчику возместить арендную плату в размере 289 тыс. рублей. Эту сумму истец предлагал рассматривать как необоснованное обогащение.

Суть дела

10 августа 2012 г. «Единство» направило заявление в администрацию Некрасовского муниципального района о выделении участка земли площадью 1 400 кв.м в целях возведения здания продовольственного магазина, с подведения инженерных систем.

29 августа 2012 г. Администрацией было принято постановление, согласно которому обществу предоставлено право выбора участка в селе Диево-Городище и определен план расположения участка на кадастровой карте территории.

Для проведения кадастровых работ, в том числе определения границ участка, Истцом был заключен договор с соответствующей компанией. По итогам межевания сформированный земельный участок площадью 1 400 кв. м был поставлен на кадастровый учет с разрешенной деятельностью по строительству магазина «Ярмарка» и подведением к нему инженерных линий.

Еще до приобретения обществом участка через него проходили линии электропередач.

27 июня 2013 г. «Единство» написало заявление в Межрегиональную сетевую компанию, чтобы с участка были сняты ограничения по его пользованию. Для того чтобы линии были вынесены за пределы частной территории, заявитель оплатил работы по проектированию таких работ.

1 сентября 2013 г. путем заключения договора между обществом «Единство» и Сетевой компанией были сняты ограничения пользования землей. Мероприятия по переносу линий электропередач за пределы территории обошлись в 204 тыс. рублей. Сумма была своевременно возмещена компанией «Единство», и сторонами подписан акт приема работ по переносу ЛЭП.

21 марта 2014 г. администрация Некрасовского района приняла новое постановление, согласно которому обществу «Единство» предоставляется в аренду на 4 года участок площадью 1 400 кв. м под строительство здания магазина «Ярмарка» с подведением сетей инженерный коммуникаций. Сделка официально была заключена 26 марта 2014 г. между администрацией и обществом «Единство».

В период с 5 мая 2014 г. по 7 июля 2015 г. истец по договору оплатил 40 тыс. рублей арендной платы.

Ошибки при заключении сделки

24 июля 2015 г. прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Некрасовского района, компании «Единство» с требованием признать арендный договор недействительным и вернуть администрации района участок.

Суд установил, что администрация утвердила акт выбора участка для возведения здания магазина без извещения населения о передаче земли под строительство и без проведения публичных слушаний. Передача участка произошла 21 марта 2014 г., публикация в газете появилась днем позже. Данные обстоятельства являются нарушением положений ст. 31 ЗК РФ, а также ст. 39 Градостроительного кодекса.

Арбитражный суд Ярославской области аннулировал арендный договор и обязал общество «Единство» вернуть участок в пользование муниципалитета.

Доводы истца

В своем иске общество «Единство» отмечает, что из-за некомпетентности специалистов администрации Некрасовского района и признания судом арендного договора недействительным общество понесло убытки.

По мнению истца, он не смог реализовать запланированный проект, значит, оправдать расходы на спорный участок.

Также общество указывает, что администрация Некрасовского района обогатилась за его счет, так как самостоятельно не провела кадастровые работы и улучшение участка, а получила готовую землю, оформленную по всем правилам.

Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.

Ранее общество «Единство» письменно обращалось в муниципалитет, чтобы ему возместили расходы за счет бюджета. Ответчик отказал в возврате средств, указав, что уплаченные им деньги являются арендной платой за период фактического пользования, а произведенные «Единством» работы не квалифицируются как улучшение участка.

По мнению истца, улучшением участка является перенос ЛЭП, так как это позволяет использовать землю в полной мере по назначению. Кроме того, в компании считают, что вынос ЛЭП увеличил рыночную стоимость земельного участка. Для доказательства общество привело Отчет об оценке, подготовленный оценочной компании.

Согласно Отчету, спорный участок оценивался в 612 тыс. рублей до переноса ЛЭП. После освобождения территории его стоимость составила 890 тыс. рублей.

Так как спор не удалось урегулировать во внесудебном порядке, заявитель обратился в Суд, потребовав взыскать с администрации Некрасовского района 289 тыс. рублей:

  • Арендные платежи в сумме 40 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ в размере 20 тыс. рублей;
  • Затраты на перенос ЛЭП с территории в размере 204 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ после переноса ЛЭП в размере 25 тыс. рублей.

Мнение суда

Изучив материалы дела, Суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

  1. Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
  2. Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
  3. Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ, не могут быть возвращены денежные средства, потраченные для исполнения несуществующего обязательства.

В данном случае затраты истца, связанные с переносом ЛЭП, не предусматривались соответствующим договором с Администрацией.

На время выполнения работ по переносу линий не было подписано постановление о передаче земли, арендный договор не заключался. Следовательно, нет официального обязательства, по которому должны были выполняться эти работы.

Чтобы возникло такое обязательство, администрация должна была провести общественные слушания. По их результатам было бы принято решение о предоставлении участка, либо в отказе. Выходит, Акта выбора, утвержденного Постановлением, недостаточно для появления у Администрации обязательства перед заявителем.

Суд убежден, что при отсутствии договора истец должен был знать, что его затраты по переносу ЛЭП не могут быть никем компенсированы, т.к. у Администрации нет такого обязательства.

Затраты на проведение кадастровых работ также не могут быть возмещены, так как ответчик не получил от этого никакой выгоды, т.е. необоснованного обогащения Администрацией не произошло.

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК РФ, кадастровые работы осуществляются за счет лиц, в чьих интересах предоставляется участок земли.

Следовательно, затраты общества «Единство» на кадастровые работы по спорному участку не могут быть возмещены.

Суд также полагает, что не подлежит возврату сумма арендной платы в размере 40 тыс. рублей. В соответствии с п. 3 ст. 54 ЗК РФ, за аренду земель полагается выплата арендной платы. По П. 1 ст. 614 ГК арендатор обязан вовремя оплачивать аренду земли по условиям, предусмотренным договором.

Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований обществу «Единство» было отказано. В данном случае налицо ошибки со стороны самого заявителя:

  • Его представители должны были удостовериться в правомерности действий Администрации муниципалитета, т.е. соглашаться на сделку только при условии оповещения населения о планируемой передаче земли в аренду и проведении общественных слушаний;
  • Общество не должно было предпринимать никаких действий, влекущих денежные расходы, по улучшению земельного участка, пока участок не перешел в его пользование. Работы по переносу нужно было проводить исключительно после заключения договора с Администрацией, указав в документе нюансы проведения и оплаты таких работ.

Незнание порядка осуществления сделок с муниципальной землей может привести не только к аннулированию договора аренды, но и к крупным денежным потерям.

Вопрос-ответ

Вопрос: “Как избежать арендной платы за земельный участок под магазин, если им не пользовался?”

Правовая сторона вопроса определяет: заключенный, а значит, согласованный договор аренды и Акт приема-передачи являются основанием для начисления денежной суммы за передачу объекта аренды в пользование. Арендодателю важна лишь плата за хозяйственное пользование в прописанный срок за конкретный период в рамках целевого владения земельным участком.  

Какое решение можно принять арендатору:

  • расторгнуть договор аренды, ссылаясь на убыточность / потерю экономической выгоды от владения земельным участком под магазин;
  • выступить в роли субарендодателя и сдать в аренду тот же объект или его часть третьему лицу (субарендатору), но извещая об этом прямого арендодателя.

Количество показов: 3509

02.03.2021

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/nekompetentnost-administratsii-pri-sdache-v-arendu-zemli-imeet-li-arendator-pravo-na-vozmeshchenie-u/

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Как Снизить Арендную Плату За Земельный Участок

   Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.