Договор Улучшения Жилищных Условий При Продаже Квартиры

Содержание

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Договор Улучшения Жилищных Условий При Продаже Квартиры

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Договор На Улучшение Жилищных Условий При Продаже Квартиры Образец

Договор Улучшения Жилищных Условий При Продаже Квартиры

Ст. 623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору.

11. Подписи сторон: Исправлено пользователем tin123 (22.07.13 12:56) И по тексту получается, что если не покупатель, а некое неизвестное лицо напишет на вас анонимку в налоговую, то покупатель ни причём, а вы платите налог + штраф.

Договор на неотделимые улучшения при продаже дома образец

просил взыскать с С.М. покупную стоимость указанного имущества, а также убытков и улучшений.Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т.

При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”». На показ могу придти я — в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками.

(с)Лазанья Соглашение о неотделимых улучшениях жилищных условий № _____ На объект по адресу: город Новосибирск _________________________ _________________________________,__________________________________ ______________________________________________________________________ именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и ___________________________________,__________________________________ ______________________________________________________________________ именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1.

Договор улучшения жилищных условий при продаже квартиры

Однако, как будет на самом деле и какова будет точка зрения на это налогового органа — неизвестно.

А пока, если разобраться, то почему не надо платить налог с «неотделимых улучшений», если они были в собственности менее 3 лет и вы не можете подтвердить соответствующий расход на них? Это «иное имущество», согласно той же ст.

220 НК на доходы от его продажи предоставляется вычет в сумме 250 тыс. рублей, ну, или, как уже написал, в сумме расходов.

Таким образом, фактически жилье приобретено в кредит, и погашение денежных обязательств семьи за счет средств материнского капитала ранее достижения вторым ребенком трехлетнего возраста смыслу закона не противоречит, прав третьих лиц не нарушает, является необходимой и реальной мерой материальной поддержки данной семьи, имеющей двоих несовершеннолетних детей и улучшившей свои жилищные условия доступным для нее способом.

Договор о неотделимых улучшениях жилищных условий

5.2. С момента фактической приемки Объекта самостоятельно нести расходы, в том числе и коммунальные, связанные с эксплуатацией Квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории), а также несет риск случайной гибели или повреждения имущества.

3.1. Заказчик в день подписания настоящего договора оплатил Исполнителю стоимость работ, и услуг в размере _______ (____________________) рублей, в полном объеме в день подписания настоящего договора, согласно п.1.3.

Договор на улучшение жилищных условий при продаже квартиры образец

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо «Наймодатель» — обязуется предоставить другой стороне «Нанимателю» жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей. Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья.

Договор купли продажи квартиры по жилищному сертификату образец

Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки.

Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п.

а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например найм, аренду, безвозмездное пользование.

д. Получение субсидии на приобретение жилья – своего рода предоставление денежной помощи нуждающимся гражданам, желающим купить квартиру взамен старой, либо приобрести дополнительное жилое помещение.

Существует еще один вид субсидий – предоставление денежных льгот на оплату коммунальных услуг.

Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг – еще один вид помощи государства малоимущим семьям, многодетным семьям.

Договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры образец

Что касается непосредственно продажи квартиры, то продавец или текущий собственник включает ее фактическое состояние в счёт конечной цены. Туда входит ремонт, проведение коммуникаций, внешнее состояние и многое другое. Право покупателя заключается в приобретении или отказе от приобретения данной квартиры.

расписки должно быть сформулировано четко и ясно, чтобы не вызывать сомнение при его предъявлении в какие-либо инстанции.

По определению действующего законодательства расписка выступая как односторонний документ, должна подтверждать конкретный имеющий юридическую силу факт.

Ее надлежит составить грамотно без орфографических ошибок с сохранением делового стиля в соответствии с правилами канцелярского делопроизводства.

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

Внимание КАТЕГОРИИ СПОРОВ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА Скачать в формате WORD 30.docx город Москва 2021 года Мы, гр РФ фио, 00.00.

Задан 2011-09-05 10:34:41 +0400 в тематике «Другие вопросы» Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи — Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи.

Купля-продажа квартиры по сертификату

Вывод: Добиться получения сертификата на жилье – это начало сложного пути. Как показывает практика, получить сертификат — недостаточно. Нужно контролировать действия банка, своевременность перечисления средств на покупку квартиры с использованием ГСЖ.

Пример из практики: Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 8 апреля 2015 года, дело № 33-2984/15. Суть дела: Семья заключила договор на покупку квартиры. Оплата по сертификату. После подписания договора, документы предоставлены в банк. Сделка оказалась под угрозой, вследствие отказа банка перечислять деньги.

Имущественные вычеты при продаже и последующей покупке жилья (т

В таких случаях, по мнению Минфина России, уменьшить доходы от продажи «старой» квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, НЕЛЬЗЯ. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Пример: 2 года назад Вы купили квартиру за 3 000 000 рублей, которую продали в прошлом году за 2 900 000 рублей. В этом случае выгоднее пользоваться НЕ вычетом, а уменьшить сумму до НУЛЯ (2 900 000 минус 3 000 000 = отрицательная разница);

Предварительный договор купли-продажи с задатком: образец 2021 года

В банке можно взять закладную и документ, подтверждающий выполнение условий договора. Обременение может быть не только ипотечным, есть и другие виды (доверительное управление, попечительство или опека).

Перед проведением сделки стоит убедиться, что на квартире нет задолженности. Если она есть, все обязательства по оплате перейдут на нового собственника.

Соглашаться на такую сделку можно лишь в том случае, когда вас устраивает ситуация.

Составление предварительного документа означает, что в дальнейшем будет заключен окончательный договор. Сроки указываются в содержании документа. При планировании сделок с несовершеннолетними необходимо получить согласие от родителей или опекунов. Может понадобиться разрешение для соцзащиты, документы от органов.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя.

Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа.

Ст. 623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору.

Арендатор взял в пользование жилой дом на 10 лет. В период проживания он добавил к арендуемому объекту веранду, которая в данном случае и будет считаться неотделимым улучшением.

Арендодатель передал на 20 лет в пользование другому лицу земельный участок, предназначенный для садовых работ.

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов.

Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры образец

212 НК РФ.Пунктом 17.1 ст.

217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычетаналогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Поскольку фактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн.

> > > ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА город Москва ________________________ 2021 годаМы, гр________ РФ фио, 00.00.

0000 года рождения,______________________, пол ____________, паспорт 00 00 000000, выдан _________________, 00.00.

0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу: ________________________, дом хх, кв.

Образец договора купли квартиры по жилищному сертификату мч

Действующая в рамках ФЦП «Жилище» подпрограмма по выполнению гособязательств по обеспечению жильем реализует государственные жилищные сертификаты (ГЖС) определенной законом категории граждан, перечень которых был изменен и дополнен Постановлением № 561 от 12.07.2011г. Правительства РФ. ГЖС, являясь именным свидетельством, в то же время не является ценной бумагой, но дает право гражданину – участнику подпрограммы на получение целевой суммы из федерального бюджета.

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета жилищной субсидии для приобретения жилого помещения на территории Российской Федерации.

Источник: https://lawyer99.ru/oformlenie-zemli/dogovor-na-uluchshenie-zhilishhnyh-uslovij-pri-prodazhe-kvartiry-obrazets

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Договор Улучшения Жилищных Условий При Продаже Квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

Просмотров 523

Договор, на основании которого осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, составляется по соглашению сторон – оформление этого документа не является обязательным условием и напрямую не регламентируется законодательством. Вопрос отдельной оплаты за «неотделимые условия» обсуждается на этапе составления предварительного соглашения.

Понятие неотделимых улучшений (условий)

Неотделимые условия – это все те изменения, которые владелец жилья и его родственники осуществили с целью благоустройства жилого пространства. Под это понятие попадают перепланировки, ремонт квартиры, оборудование ее встроенной бытовой техникой и дорогой сантехникой.

Стоимость жилья формируется, исходя из:

  • года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
  • местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
  • площади/планировки квартиры.

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством.

Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья.

Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

Зачем составлять договор?

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

  • самого жилья;
  • его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).

Налог продавец платит только за продажу квартиры, бывшей в собственности менее 5 лет (в оговоренных законом случаях – меньше 3 лет).

Эта норма приведена в ст. 217.1 НК РФ.

Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е.

фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет.

Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость.

Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него).

Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

  • договора купли-продажиквартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
  • документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

Налоговая декларация составляется даже в том случае, если продавец фактически не получает дохода от сделки. Такое может произойти, если сумма продажи после вычета 1 млн. руб. (именно такой размер налогового вычета предоставляется государством) будет меньше или равна “0” (именно для этих целей и разработана схема продажи “улучшений”).

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя.

Подтверждением получения денег служит расписка, написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно). Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки.

Риски для покупателя/продавца

Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению. Это дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос.

В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции.

Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

  • Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
  • Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.).

Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты).

Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.

  • Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
  • Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.

Это сопряжено с серьезными тратами.

Почитайте нашу статью «Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке«.

Подведем итоги:

  • Неотделимые улучшения – это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
  • Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
  • Выгода для продавца – отсутствие НДФЛ.
  • Риски для покупателя – признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
  • Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
  • Альтернативный вариант – подписание обычного договора купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry/

Входят ли в стоимость квартиры при ее продаже неотделимые улучшения, как они действуют на куплю-продажу недвижимости

Договор Улучшения Жилищных Условий При Продаже Квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в иногда перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые условия.

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них.

Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за описанные улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые условия не существует.

Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Нужен ли договор на улучшение жилищных условий при продаже квартиры?

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать.

К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с описанными улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотъемлемые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые условия, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за описанные улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотъемлемыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые условия лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.