Аренда земли или собственность что лучше

Содержание

Чем отличается аренда земли от собственности?

Аренда земли или собственность что лучше

Земля является главным активом в любом обществе. От ее грамотного и эффективного использования зависит благосостояние людей и стран. В этом огромную роль играет аренда земли и правильное использование права собственности на нее.

Земля и земельный участок

Понятие «земля» является общим. Его зачастую используют для обозначения конкретного участка земли. Таким участком признается часть поверхности земли, имеющая определенные пределы. Он располагается на определенной территории.

На каждый такой участок конкретный связанный с ним субъект может иметь определенные права.

В частности, собственник этой земли распространяет свое право собственности на находящуюся на поверхности почву, многолетние насаждения и леса, а также на расположенные там водоемы, часть пространства над и под участком.

Как осуществляется аренда

Понятие аренды земли аналогично понятию права аренды земельного участка. Последнее наиболее часто упоминается в официальных материалах. Основными составляющими отношений такой аренды являются собственник земли, передающей ее в аренду и арендатор, который берет ее во временное пользование. Обе стороны заключают договор, в котором отражаются существенные условия аренды.

При этом важно принимать во внимание, что договор аренды земли помимо заключения в письменном виде должен быть зарегистрирован в государственном органе по вопросам земельных ресурсов. Поэтому срок целесообразно указывать с момента госрегистрации договора, т.е. когда он приобретает юридическую силу. Устные договоренности о временном пользовании землей никакой силы не имеют.

Об арендном договоре

Размер арендной платы должен быть согласован с указанием ее конкретного размера, порядка индексации. Важно также согласование формы, сроков, порядка осуществления платежей.

Обязательно нужно предусмотреть возможность и процедуру пересмотра размера платы за аренду земли, вид и размер санкций за неуплату, либо не своевременную уплату этой платы.

Срок, на который заключен договор аренды, должен указываться в годах, месяцах и днях.

При определении цели временного использования передаваемого в аренду земельного участка необходимо описать его размер, месторасположение, особенности рельефа, условия его эксплуатации.

Могут указываться условия его поддержания в надлежащем состоянии согласно определенной цели.

Это непосредственно связано с условиями, процедурой и сроками передачи арендатору и возврата им участка его собственнику.

Участок, передаваемый во временное пользование арендатору, может иметь различные обременения по его использованию. С этим связана и возможность использования участка в качестве предмета залога и внесения права его аренды в качестве уставного капитала. Стороны договора должны зафиксировать сторону, которая несет риски повреждения или уничтожения участка.

Обладание правом собственности на землю означает возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения земельным участком. Основой такого права являются конституции государств и законодательные акты по земельным вопросам. Как правило, собственниками земельных участков могут быть государство и муниципальные органы, юридические лица и граждане.

Государство является обычно собственником всех земель, кроме тех, что относятся к муниципальной и частной собственности. Непосредственная реализация государственного права собственности и осуществляется через органы, отвечающие за земельные ресурсы. Государство может передавать свои земли  прочим землепользователям.

Однако законодательством может устанавливается перечень земель, принадлежащих государству, территориальным общинам, которые не могут передаваться другим субъектам. Это преимущественно участки, связанные со стратегическими объектами, обороной, заповедниками, культурным и историческим наследием и прочими объектами, имеющими исключительную важность.

Главное отличие аренды земли от собственности содержится в различиях собственника и арендатора. Первый располагает всей триадой своих прав. Он обладает правом владения землей, т.е. имеет все юридические основания для того, чтобы полностью обладать нею. Он имеет право пользования нею, т.е.

извлекать из нее материальную и ирную выгоду. Третьим признаком права собственности является право распоряжения нею, т.е. собственник может продавать или обменять ее, передавать в залог, увеличивать или уменьшать ее размер и пр. Право собственности на землю закрепляется соответствующими документами и регистрируется государственными органами.

Временных ограничений оно не имеет.

В отличие от собственника арендатор земли имеет только одно право — временно использовать ее в определенных арендным договором целях. В таком договоре конкретизируются различные условия такого использования. По окончании срока договора земельный участок возвращается собственнику.

Источник: https://vchemraznica.ru/chem-otlichaetsya-arenda-zemli-ot-sobstvennosti/

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Аренда земли или собственность что лучше

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Аренда земли или собственность что лучше

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Аренда или собственность земельного участка что лучше?

Аренда земли или собственность что лучше

  • составляется заявление, в котором выражает гражданин желание выкупить землю, находящуюся в аренде;
  • документ с арендным договором приносится в местную администрацию;
  • при себе заявитель должен иметь только паспорт;
  • рассматривается это заявление в течение недели, после чего принимается решение;
  • если оно является положительным, то назначается выкупная цена;
  • после ее уплаты передаются правоустанавливающие документы на землю заявителю;
  • с ними надо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
  • арендаторами могут быть физлица или разные компании;
  • рассчитывать на получение участка могут даже иностранцы;
  • применяться земля должна по ее прямому назначению, поэтому на ней могут возводиться жилые строения, вестись хозяйство или выполняться другие действия;
  • компании на территории могут вести хозяйственную деятельность или заниматься сельским хозяйством для получения прибыли;
  • перед подачей заявки на определенный участок, надо узнать, какова его категория и целевое назначение;
  • процесс оформления заключается в подготовке необходимых документов, передаваемых в администрацию с заявлением.

Я думаю что дачную землю берут в аренду в целях экономии средств. Ведь на участке которое имеет целевое назначение «под дачное строительство» нельзя строить полноценный дом, а если этот дом единственный, то могут возникнуть проблемы с пропиской. Смена целевого назначения удовольствие не из дешевых и довольно хлопотное. Вот поэтому и идут по методу наименьшего сопротивления

valera,
Ой, ну вы такой рискованный совет дали. Я бы ни за что не стала строить пока земля у меня не в собственности, это очень рискованно. Постановление суда могут отменить, и что вы будете потом с вашим домом делать?! Так что уже определяйтесь изначально, будете вы брать в аренду или покупать в собственность.

Что лучше собственность или аренда

  1. Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, если оно не было ранее зарегистрировано, чтобы претендовать на участок в соответствии с упомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
  2. Оформить документы на земельный участок, получить кадастровый план участка;
  3. Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Данный орган согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
  4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
  5. Обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по вашему региону

И собственность, и аренда земельного участка дают собственнику дома право пользования прилегающим участком, но все же необходимо отметить более сложную процедуру оформления арендных отношений. При приобретении дома в собственность, а земли в аренду, покупателю, возможно, необходимо прибегать к профессиональной помощи юриста, имеющего опыт работы в данной сфере. Ведь такого рода отношения регулируются как земельным, так и гражданским законодательством, а также большим количеством подзаконных актов.

Рекомендуем прочесть:  Как купить за мат капитал дом

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

В обоих случаях вопросы «а стоит ли?» вряд ли относятся к тем, на которые можно дать ответы в статье, это каждый решает для себя самостоятельно. Мы же можем помочь только в одном: оценить риски аренды.

Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам.

По нашей просьбе Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») перечислил основные риски этой модели:

Чем отличается аренда земли от собственности

При определении цели временного использования передаваемого в аренду земельного участка необходимо описать его размер, месторасположение, особенности рельефа, условия его эксплуатации.

Могут указываться условия его поддержания в надлежащем состоянии согласно определенной цели.

Это непосредственно связано с условиями, процедурой и сроками передачи арендатору и возврата им участка его собственнику.

Размер арендной платы должен быть согласован с указанием ее конкретного размера, порядка индексации. Важно также согласование формы, сроков, порядка осуществления платежей.

Обязательно нужно предусмотреть возможность и процедуру пересмотра размера платы за аренду земли, вид и размер санкций за неуплату, либо не своевременную уплату этой платы.

Срок, на который заключен договор аренды, должен указываться в годах, месяцах и днях.

Земельный участок в аренду или в собственность у администрации

7. Как мне оставить этот участок за собой? Потому как глава администрации настаивал на заявлении о приобретении его в собственность а не аренды, типа так аукцион выиграешь, может он в доле с тем кто подписывает эти заявления? Извините что столько наверно глупых вопросов, но я запутался! Помогите, пожалуйста разобраться в этих вопросах!

Объясню насчет «для целей, не связанных со строительством». По сути, с торгов продаются участки, имеющие разрешенное использование со словом «строительство» (для ИЖС, для строительства кафе и т.д.).

Остальные виды разрешенного использования (ЛПХ, дачное хоз-во, садоводство) предполагают более простую схему оформления прав. Но это не значит, что на таких участках нельзя строить. Так, согласно ч.2 ст.

4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, на таком участке Вы сможете построить жилой дом и зарегистрировать его в Росреестре без проблем.

Что лучше аренда или собственность земли

Сегодня представители малого и среднего бизнеса предпочитают строить свое производство на территории промышленных площадок и индустриальных парков, которые в свою очередь предлагают земельные участки промышленного назначения, как в собственность, так и в аренду. Естественно, перед тем, как принять важное решение и выбрать площадку под строительство производственного предприятия, необходимо определить какие плюсы и минусы есть у каждого варианта.

Рекомендуем прочесть:  Что дает государство молодой семье

При выборе дома покупатель обращает внимание на множество факторов: отдаленность от города, живописность окружающей природы, коммуникации, инфраструктура, состояние дорог, цена. Однако есть такой, незначительный на первый взгляд, аспект как статус земли. Покупая дом, мы всегда приобретаем и землю, на которой этот дом стоит.

Земля под новостройкой в аренде или собственности

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами.

Источник: https://contract37.com/arenda-ili-sobstvennost-zemelnogo-uchastka-chto-luchshe/

Земля под новостройкой аренда или собственность — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Аренда земли или собственность что лучше

LIVING – это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры

  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр

ЗнаниеЗемля под новостройкой аренда или собственность

1. Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

2. Что предпочтительнее для собственников жилья?

3. Где содержится эта информация о правах на участок?

4. Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

5. Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию. В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.

Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.

LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду.

Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Что предпочтительнее для собственников жилья?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.»
«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».
«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.»
«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Где содержится информация о правах на участок?

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».
«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.

Источник: https://living.ru/znanie/zemlya-pod-novostroykoy-arenda-ili-sobstvennost/

Земля под многоквартирным домом аренда или собственность

Аренда земли или собственность что лучше

Когда люди обращаются ко мне за подбором квартиры в той или иной новостройке, очень часто я слышу вопрос имеет ли значение находится земля под многоквартирным домом в собственности или в аренде.

Настало время осветить и этот вопрос. Итак, компания-застройщик, которая планирует возведение многоквартирного жилого дома, может быть, как собственником земельного участка под застройку, так и арендовать его у государства.

В данной статье рассмотрим оба этих варианта с точки зрения будущих покупателей квартир в таких новостройках.

Оглавление

Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении

  1. Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.

В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.п.

       2. Если застройщик арендует землю, внимательно изучите договор аренды. Предпочтительно, чтобы он был заключен с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Также обратите внимание на то, чтобы земля не была частью природоохранной зоны.

В договоре должен быть указан момент, что арендатор собирается использовать участок под строительство многоэтажного жилого дома.

В настоящее время, большинство застройщиков используют вариант аренды земельного участка, как самый мало затратный для застройщика.

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.

Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД)

Согласно законодательству РФ, земля под многоквартирным домом и прилегающий участок являются коллективной собственностью всех жильцов.

Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.

Когда процесс строительства и ввода в эксплуатацию МКД завершен, владельцы квартир регистрируют свои права собственности на имущество. Некоторые из наших застройщиков берут на себя хлопоты, связанные с оформлением этих документов на себя.

Момент такой регистрации прав на квартиру хотя бы одним собственником является фактом, подтверждающим возникновение прав жильцов на земельный участок.

Действующий договор аренды между застройщиком и муниципалитетом одновременно утрачивает свою силу.

Важный момент! По действующему земельному законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать землю в РФ, поэтому, если земля находится в собственности у застройщика, то покупатель квартиры, автоматически приобретает право и на кусочек земли под ним, что противоречит российскому законодательству.  Если же, земля находится в аренде у строительной компании, то подобного права на землю покупатель квартиры не обретает, что автоматически расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.

Финансовые риски и нюансы

Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве.

Многие покупатели предпочитают иметь дело со строительными компаниями, являющимися собственниками земли, так как это якобы повышает шансы на успешное завершение стройки и получение желаемого имущества.

На самом деле вариант, когда застройщик арендует участок ничем не хуже. Тут, скорее нужно обратить внимание на репутацию самой строительной компании, количество сданных ею объектов и так далее. Даже если земля принадлежит застройщику, это не гарантирует плановое осуществление и завершение строительного процесса.

Стройка на арендованном участке для владельцев квартир обеспечивает такое же право общей долевой собственности на землю, как и в случае, если земля находится в собственности у застройщика.

Главное, чтобы дом был построен, и участники долевого строительства могли зарегистрировать своё право собственности на квартиры.

Поэтому, в вопросе о том в аренде находится земельный участок или в собственности у строительной компании, приоритетным является изучение состояния разрешительной документации и репутации строительной компании.

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/zemlya-pod-mnogokvartirnym-domom-arenda-ili-sobstvennost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.